Sachwertmarktanpassung in der Beleihungswertermittlung

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich starte die Diskussion in diesem Forum mit einem wie ich meine sehr interessanten Thema und würde mich über eine rege Diskussion freuen.
Die BelWertV sieht im Rahmen der Sachwertermittlung eine explizite Marktanpassung wie beispielsweise in der Sachwertermittlung nach ImmoWertV (Sachwertfaktor) nicht vor. Bei vielen Objekten die im Rahmen der Beleihungswertermittlung lediglich im Sachwertverfahren bewertet werden können (vgl § 4 Abs. 4 BelWertV) führt dies in der Regel dazu, dass der Beleihungswert (sachwertorieniert) immer (weit) über dem Marktwert (nach ImmoWertV) liegt. Insbesondere würde die für Immobilien (EFH) in ländlichen Regionen zutreffen. In diesen Fällen ist der Beleihungswert dann am Marktwert zu orientieren (vgl. §16 Abs. 2 BelWertV). Wäre das nicht Begründung genug, eine Sachwertmarktanpassung auch innerhalb der Sachwertermittlung nach BelWertV vorzusehen? Die Prüfung, dass im Rahmen der Beleihungswertermittlung der Marktwert nicht überschritten werden darf und damit der Markwert den Maßstab für die Beleihung bildet, soll doch die Ausnahme nicht die Regel sein. Was meinen Sie?

Beste Grüße

Ralf Kranich

Hallo Herr Kranich,

ich bin da ganz Ihrer Meinung. Objekte die zweifelsfrei zur Eigennutzung geeignet sind werden von mir ausschließlich im Sachwertverfahren bewertet.
Hier komme ich aufgrund des fehlenden Marktanpassungsfaktors im Marktwert trotz des 10% Sicherheitsabschlags in der Beleihunswertermittlung
auf einen höheren Wert als der Marktwert. Je höher der Marktanpssungsfaktor, desto größer ist der Unterschied.

Ich arbeite mit dem ProBel-Modul unter ProSa. Hier ist eine Anpassung in der Beleihung nicht vorgesehen.
Bisher nahm ich deshalb in den boG der Beleihung einen entsprechenden Abschlag vor, unter dem Hinweis des sonst zu hohen Beleihungswertes.
Wie sehen Sie das?

beste Grüße
Hans-Jürgen Bauer

Hallo Herr Bauer,

ich sehe das ähnlich. Eine andere Stelle gibt es ja nicht. Es ist halt immer die Frage, wie man die Höhe der Marktanpassung beim Sachwertverfahren im Beleihungswert bemisst. Entsprechende modellbezogene Ableitungen wie beim Sachwertverfahren nach ImmoWertV sind ja nicht bekannt. Wenn Ihre Auftraggeber diese Vorgehensweise akzeptieren, dann ist doch alles in Ordnung. Können Sie sagen, welche Kreditinstitute Ihre Auftraggeber sind? Das würde mich sehr interessieren.

Beste Grüße

Ralf Kranich

Guten Morgen Herr Kranich,

Ich beziehe mich bei der Begründung des Abschlags auf den § 16 Absatz 6 der BelWertV
und definiere hier die Abschläge über die Infrastruktur (schlechtere Lage, niedriger BRW).

§ 16 Wert der baulichen Anlage

(1) Zur Ermittlung des Werts der baulichen Anlage sind die aus Erfahrungssätzen abzuleitenden Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der entsprechenden Bezugseinheit des zu bewertenden Gebäudes zu vervielfachen (Herstellungswert). Die angesetzten Herstellungskosten müssen regional und objektspezifisch angemessen sein. Wertmäßig zu berücksichtigen sind dabei insbesondere

1. die beabsichtigte und mögliche Verwendung,
2. der Umfang und die Raumaufteilung,
3. die Bauweise und die für den Rohbau verwendeten Materialien,
4. die Ausstattung und die wertbeeinflussenden Nebenanlagen,
5. das Alter und der Erhaltungszustand nach Maßgabe des § 17,
6. sonstige wertbeeinflussende Umstände nach Maßgabe des § 18.

Ohne jetzt direkt die Auftraggeber zu benennen, handelt es sich um einen bundesweit aufgestellten
Bankenverband einer Genossenschaftsbank und hier besonders die Regionalbank für Hessen/Thüringen.

viele Grüße
Hans-Jürgen Bauer