? Immobilienbewertung ? » gebrochene Wasserleitungen infolge Frost

um dieses neue Forum zu testen und auf der Suche einer geeigente Formulierungshilfe den "schwarzen Peter" zurückzugeben. Folgender Sachverhalt:

Bewertung eines leerstehenden Einfamilienhauses in einem Zwangsversteigerungsverfahrens im Herbst 2011. Mit der starken Frostpersiode Anfang 2012 wird im Auftrag des Pfandgläubigers ein "Sequestor" bestellt, der dann sofort einen erheblichen Wasserschaden infolge geborstener Leitungen festgestellt.

Durch Gutachten eines Schadenssachverständigen vom 15.08.2012 wurde der Schaden am 11.05.2012 besichtigt und darin u.a. der Schadenstag 28.02.2012 festgehalten.

Im Oktober 2012 werde ich gebeten mein Gutachten von 2011 unter Berücksichtigung der Feststellungen im Schadengutachte zu überarbeiten.

Ich abe die Absicht in meine Formulierung einzubringen, dass

1. mit Reparatur der festgestellten Schäden keine Wertänderung des Verkehrswertes gegeben ist.
2. Ebenso auch kein merkantiler Minderwert für einen eventuellen Wiederverkaufs des ohnehin noch nicht versteigerten Objekts.
3. Ebenso auch keine messbare Werterhöhung, da mit Schadenbeseitigung erst wieder der "Verkauf" zum festgestellten Wert möglich ist.
4. Neben dem Eigentümer ist auch der Pfandgläubiger verantwortlich für den eingetretenen Frostschaden. Die Pfandverwertung war mit Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens gegeben. Dass das zu verwertende Pfandgut nicht mehr bewohnt wurde, wusste/oder veranlasste der Pfandgläubiger. Damit ist er auch in der Pflicht der Sicherung des Pfangutes.
5. Wenn jetzt, wegen nicht erfolgter Reparatur der Wert des Objektes für einen potenziellen "Erwerber" nach unten korrigiert wird, stiehlt sich der Pfandgläubiger elegant aus seiner Verantwortung der gesamtschldnerischen (?) Haftung.

Letztlich muss ich die getroffenen Feststellungen des Frostschadens berücksichtigen. Aber nur deshalb - und darauf soll meine Antwort hinauslaufen - dass der Schaden bis heute noch nicht beseitigt und die nächste Frostperiode vor der Tür steht.

Hallo Herr Brenner,

ich denke, Sie haben sich schon die richtige Antwort auf Ihre Frage selbst gegeben. Wenn ich den Sachverhalt richtig verstehe, war zum Bewertungsstichtag im Herbst 2011 noch kein Schaden vorhanden. Der schaden ist im Winter 2011/2012 entstanden. Der Schaden wurde im Mai 2012 vom Schadenssachverständigen beurteilt. Der Schaden wurde aber bisher nicht beseitigt. Sie sollen Ihr Gutachten für Okt. 2012 aktualisieren.
Daraus folgt für mich:

1. Sie haben das Ursprungsgutachten im Herbst 2011 sachgemäß erstellt. Ein Schaden aufgrund mangelhafter Bewirtschaftung des Objekts im darauf folgenden Winter war für Sie nicht absehbar. Es kann dem Sachverständigen nicht angerechnet werden, dass er vermuten muss, dass Objekte in der Zwangsversteigerung in der Phase zwischen Gutachtenstichtag (OT) und Zuschlag Zustandsveränderungen erfahren. Es gilt das Stichtagsprinzip!

2. Die Frage, wer in diesem Fall die Verantwortung trägt und für den Schaden und Folgeschäden haftet sollte nicht von Ihnen zu beurteilen sein. Das ist eine Rechtsfrage anderer Art.

3. Wenn Sie das Gutachten aktualisieren sollte aus meiner Sicht der Schaden und evtle. Folgen mit in die Bewertung einfließen. Auf den Punkt 2. würde ich im Gutachten als Rechtsfrage hinweisen (aber nicht weiter eingehen). Und, im Gutachten würde ich die sofortige Beseitigung des Schadens unterstellen.

Das ist aus meiner Sicht die einfachste Lösung. Alles andere ist nicht Ihre Aufgabe.

Beste Grüße

Ralf Kranich